NASVET:

Vaše vprašanje:

 

Starši lastnika enoosebne družbe imajo v zasebni lasti poslovni prostor. Ta poslovni prostor bi radi brezplačno dali v najem podjetju lastnika enoosebne družbe, ki pa bi ga uporabljalo, del pa bi ga naprej dajalo v najem drugim pravnim osebam. Starši ne želijo plačevati dohodnine oz. ne želijo imeti nobenega dodatnega stroška. Ali je to sporno?

 

Naš odgovor:

 

Fizične osebe, ki so družbeniki ali sorodniki enoosebnih družb, imajo pogosto v zasebni lasti poslovni prostor, ki ga za potrebe opravljanja dejavnosti oddajajo v najem »svoji« družbi. Pri tem pa so v praksi pogosti primeri, ko družba za uporabo poslovnih prostorov družbeniku ne plačuje najemnine oziroma z njim sklene sporazum o brezplačnem najemu. Z vidika Slovenskih računovodskih standardov (SRS 2006) in Zakona o dohodnini (ZDoh-2) menimo, da bi bilo tudi v navedenih primerih pravilno, da se najemnina zaračunava in sicer v višini tržne najemnine.

 

Navedeno izhaja iz splošnih določb ZDoh-2 (16. člen), ki opredeljuje, da  se v primeru transakcij in izplačil dohodkov med povezanimi osebami kot podlaga za ugotovitev višine dohodka uporabljajo primerljive tržne cene. Povezana oseba po ZDoh-2 je družinski član ali katerakoli oseba, ki jo nadzira ali običajno nadzira zavezanec. Za družinskega člana se šteje zakonec zavezanca, prednik ali potomec zavezanca ali njegovega zakonca, zakonec prednika ali potomca zavezanca ali njegovega zakonca, bratje in sestre oziroma polbratje in polsestre ter posvojenci in posvojitelji. Med lastnikom in družbo se običajno sklene najemna pogodba, na podlagi katere se zaračunava dogovorjena najemnina in v kateri se opredeli tudi višina in način zaračunavanja obratovalnih stroškov. Stroški najema poslovnega prostora (najemnina in obratovalni stroški) so na ravni družbe praviloma davčno priznani.

 

Skladno z navedenim se torej lastnik in družba za davčne namene štejeta za povezani osebi, zato bi bila družba praviloma dolžna družbeniku plačevati najemnino v višini tržne cene (najemnine). Poleg tega v vprašanju navajate, da bi družba poslovni prostori tudi oddajala v podnajem drugim pravnim osebam. V tem primeru družba podnajemnikom zaračunava najemnino, zato menimo, da bi bilo z vidika poslovne etike najbolj pravilno, da se najemnina zaračunava tudi na relaciji lastnik - družba. Pri opredelitvi višine najemnine tako lastnik lahko izhaja iz najemnine, ki jo bo družba dalje zaračunavala drugim pravnim in fizičnim osebam, pri čemer je višina najemnine, ki jo družba plačuje družbeniku praviloma lahko nižja od tiste, ki je dalje zaračunana za podnajem, vendar v sorazmernem deležu lastne uporabe.

 

Ne glede na navedeno pa menimo, da tudi v primeru da družba lastniku ne plačuje najemnine za poslovni prostor, lastnik in družba z davčnega vidika nista izpostavljena tveganju. V tem primeru namreč družbo ne bremenijo stroški najema, kar pomeni, da je  davčna osnova družbe višja, kot bi bila v primeru obračunavanja najemnine (ta bi namreč za družbo predstavljala strošek), lastnik poslovnega prostora pa ne prejme dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kar pomeni, da zanj ne nastane trenutek obdavčitve (pri fizičnih osebah namreč obdavčitev nastane ob izplačilu dohodka). Davčnemu tveganju bi bili po našem mnenju izpostavljeni v obratnem primeru, torej če bi družba brezplačno oddala prostor lastniku (ali njegovemu družinskemu članu), saj bi bili v tem primeru dolžni upoštevati določbe transfernih cen in bi bila posledično družba dolžna prilagoditi davčno osnovo - izkazati prihodke iz naslova najema.

 

Vendar pa je potrebno upoštevati tudi Obligacijski zakonik (OZ), ki ne predvideva brezplačne najemnine. OZ v ta namen predpisuje posodbeno razmerje, kjer se posodnik – lastnik zavezuje, da bo izposojevalcu izročil stvar v neodplačno rabo, izposojevalec pa se zavezuje, da bo stvar vrnil.

 

Poleg tega menimo, da je v takih primerih tudi smiselno izračunati in upoštevati celoten davčni efekt. Najemnina, ki jo prejme fizična oseba je namreč na ravni posameznika lahko manj obdavčena kot dobiček družbe. Davčne implikacije z vidika lastnika kot najemodajalca ter z vidika družbe kot najemnika in dajalca v podnajem povzemamo v nadaljevanju.

 

Davčni vidik pri fizični osebi (najemodajalcu)

 

Oddajanje premoženja v najem se z vidika fizične osebe šteje kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem in se obdavči skladno z določbami ZDoh-2. Predmet obdavčitve je prejeta najemnina in druga nadomestila, za katera se je obvezal najemnik. Obratovalni stroški, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik, se ne štejejo za dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Davčna osnova je dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšanj za 10 % normiranih stroškov ali za dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo vrednost premoženja in jih v času najema plačuje najemodajalec sam. Normirani stroški se priznajo vsem najemodajalcem (razen pri oddajanju kmetijskega in gozdnega zemljišča ali pri podnajemu) in jih najemnik - v obravnavanem primeru družba, ki je v tem primeru plačnik davka, upošteva že pri izračunu in plačilu akontacije dohodnine. Akontacijo dohodnine od najemnin se izračuna, odtegne in plača ob oddaji REK obrazca po stopnji 25% od davčne osnove, zmanjšane za normirane stroške (pri oddajanju nepremičnin torej davčna osnova znaša 90%). Vse dajatve plača družba ob izplačilu najemnine.

 

Davčni vidik pri pravni osebi (najemojemalcu in dajalcu v podnajem)

 

Na ravni družbe so stroški, povezani z najemom poslovnega prostora (najemnina) davčno priznani, pri čemer mora biti izpolnjen splošen pogoj za davčno priznavanje odhodkov, to je, da so ti stroški povezani z opravljanjem dejavnosti oziroma so neposreden pogoj za opravljanje dejavnosti. V kolikor gre v vašem primeru za najem poslovnega prostora, v katerem bo družba opravljala dejavnost oziroma katerega bo dalje oddajala v podnajem in s tem dosegala obdavčljive prihodke menimo, da je strošek najema (in druga s tem povezana nadomestila) na ravni družbe davčno priznan odhodek, ki znižuje davčno osnovo za davek od dohodkov pravnih oseb.

 V primeru, da bo družba poslovni prostor oddajala v podnajem drugim pravnim osebam, prejete najemnine na ravni družbe predstavljajo obdavčljiv prihodek. Priporočljivo je, da družba z podnajemniki sklene pogodbo o oddajanju poslovnega prostora v podnajem, v kateri se opredeli višina in način zaračunavanja najemnine in obratovalnih stroškov. V primeru, da je podnajemnik fizična oseba, je družba kot plačnik davka dolžna ob izplačilu odtegniti in plačati akontacijo dohodnine (kot podrobneje navedeno zgoraj pri obdavčitvi z vidika fizične osebe). Praviloma je najemnina oproščena plačila DDV, razen če najemnik in najemodajalec izpolnjujeta pogoje iz 45. člena ZDDV-1 (sta oba zavezanca za DDV s pravico do 100% odbitka DDV) in se odločita, da bo navedena transakcija obdavčena (najemodajalec tako izda račun za najemnino z obračunanim DDV). V tem primeru sta dolžna pred zaračunavanjem najemnine podpisati skupno izjavo in jo posredovati pristojnemu davčnemu uradu.

 

Obratovalni stroški

 

Na ravni družbe, ki najema poslovni prostor, so praviloma davčno priznani tudi obratovalni stroški, povezani z najemom poslovnega prostora. Že iz zgoraj navedene določbe ZDoh-2 namreč izhaja, da obratovalni stroški ne predstavljajo dohodka iz oddajanja premoženja v najem fizične osebe, temveč obratovalne stroške najemnika - uporabnika premoženja. Pri obratovalnih stroških pa je potrebno paziti, na koga se računi za obratovalne stroške glasijo. V praksi se namreč v primerih, ko je lastnik nepremičnine fizična oseba, tudi računi za obratovalne stroške (ogrevanje, elektriko, komunalo, telefon in podobno) pogosto glasijo na naslov fizične osebe (najemodajalca) in ne na naslov najemnika (družbe). Če najemnik – družba edina uporablja nepremičnino za opravljanje dejavnosti oziroma oddajanje v podnajem (kot poslovni prostor se oddaja nepremičnina v celoti), so ti stroški v celoti posledica njenega poslovanja, zato je v takem primeru najbolj smiselno in tudi najbolj pravilno, da se z izdajatelji teh računov (dobavitelji) dogovori, da se računi naslovijo neposredno na najemnika (družbo). Na podlagi takšnih računov je strošek tudi brez dodatne utemeljitve davčno priznan odhodek, poleg tega ima družba od prejetih računov, ki se glasijo na njeno ime, pravico do odbitka vstopnega DDV (seveda če je zavezanec za DDV).

 V kolikor pa tak dogovor ni mogoč oziroma nepremičnino poleg najemnika uporablja tudi najemodajalec (na primer za bivanje) predlagamo, da se v medsebojnem pisnem dogovoru (najbolje že v najemni pogodbi) opredeli višina in način zaračunavanja obratovalnih stroškov. Priporočljivo je, da poslovodstvo družbe v tem primeru sprejme sklep o višini priznavanja in načinu evidentiranja teh stroškov za računovodske namene. Če najemnik (družba) za opravljanje dejavnosti ne uporablja nepremičnine v celoti, ni upravičena do priznavanja celotnega zneska stroškov, temveč le sorazmernega dela teh stroškov. V ta namen je potrebno pripraviti delilnik stroškov, ki mora biti ustrezno utemeljen (na primer delitev glede na kvadraturo, število oseb, ki nepremičnino uporabljajo in podobno), ter mesečno pripraviti zbirnik vseh obratovalnih stroškov, kateremu se priloži tudi kopije računov dobaviteljev za te stroške. Le na podlagi ustrezne razdelitve in strokovne utemeljitve lahko družba strošek ogrevanja, elektrike, telefona, komunale in podobno na podlagi računa, ki se glasi na najemodajalca, obravnava kot davčno priznan odhodek. Vendar pa družba v tem primeru (ko razpolaga z računom za ogrevanje, elektriko, telefon, komunalo ipd., ki glasi na najemodajalca - fizično osebo), nima pravice do odbitka vstopnega DDV (če je zavezanec za DDV), ampak tak račun upošteva kot prejeti račun malega davčnega zavezanca.

 

Spodaj navajamo davčni efekt – primerjavo neto izplačila v primeru, ko se obračunava najemnina med lastnikom in družbo ter v primeru, ko je najemnina enaka 0 in je posledično višji dobiček družbe.

 

OBRAČUN NAJEMNINE LASTNIKU
Bruto najemnina	1000
Dohodnina 25 % od 90 % osnove	225
IZPLAČILO NA TRR LASTNIKU	775

  

 

DOBIČEK BREZ IZPLAČILA NAJEMNINE IN IZPLAČILO DOBIČKA
Dobiček pred obdavčitvijo	1000
17 % davek od dobička pravnih oseb (DDPO)	170
Čisti dobiček – osnova za izplačilo družbeniku	830
dohodnina 25 %	207,5
IZPLAČILO NA TRR DRUŽBENIKU	622,5

 

 

Sklep

Ali bo lastnik za poslovni prostor, ki ga ima v lasti, družbi zaračunaval najemnino ali ne, je v končni fazi torej stvar odločitve lastnika poslovnega prostora in družbe, ki poslovni prostor uporablja za opravljanje dejavnosti. Čeprav menimo, da lastnik in družba nista izpostavljena davčnemu tveganju v primeru nezaračunavanja najemnine predlagamo, da družbenik za poslovni prostor družbi zaračunava najemnino v višini tržne najemnine za primerljive poslovne prostore. Kot rečeno bi bilo tako ravnanje v skladu s poslovno prakso, poleg tega pa je zaračunavanje najemnine med lastnikom in družbo z vidika skupnega davčnega efekta manj davčno obremenjeno, kot če najemnina ne bi bila zaračunana. Lastnik stroškov v zvezi z najemnim poslom ne bo imel, saj bo celotno dohodnino plačala družba ob izplačilu. V kolikor se lastnik kljub zgoraj navedenim argumentom odloči, da najemnine za poslovni prostor ne bo zaračunaval, predlagamo da z družbo podpiše posodbeno pogodbo.

 

Pripravila: Nikoleta Šuštarič

 

Viri:

Zakon o dohodnini (ZDoh-2)

Slovenskih računovodskih standardov (SRS 2006)

Obligacijski zakonik (OZ-UPB1)

Zakon o davku na dodano vrednost (ZDDV-1)